Cuándo pagas, cuándo no y qué te exige Hacienda
Si tienes un piso, una casa rural o cualquier vivienda que alquilas a turistas por días o semanas, es muy probable que en algún momento te hayas preguntado si tienes que cobrar IVA. Y si ya lo has buscado por internet, habrás comprobado que las respuestas son confusas, a veces contradictorias y, en muchos casos, desactualizadas.
Esta es una de las preguntas que más nos llega ahora mismo de propietarios de Zafra y la comarca. La fiscalidad del alquiler turístico ha cambiado en los últimos años y sigue evolucionando.
Desde 2025 hay criterios nuevos de la Dirección General de Tributos que aclaran cuándo se aplica el IVA y cuándo no, y en el horizonte está una Directiva europea que lo cambiará todo a partir de 2028.
En este artículo te explicamos con claridad cuándo el alquiler turístico está sujeto a IVA, cuándo está exento, qué modelos tienes que presentar y qué cambió con la nueva normativa europea.
Si después de leerlo tienes dudas sobre tu caso concreto, en Athané Hernández te hacemos una primera consulta gratuita. Somos asesores fiscales en Zafra y llevamos años gestionando la fiscalidad de propietarios de toda la comarca del Río Bodión.
¿Qué es el alquiler turístico a efectos fiscales?
Antes de hablar del IVA, hay que dejar clara una cosa: Hacienda no clasifica un alquiler como “turístico” o “residencial” en función de si lo anuncias en Airbnb o Booking. Lo que importa es la naturaleza de los servicios que prestas junto con el alojamiento.
La Ley 37/1992 del IVA, concretamente en su artículo 20.Uno.23.º, establece que los arrendamientos de viviendas están exentos de IVA, salvo que el arrendador preste servicios complementarios propios de la industria hotelera. Ahí está la clave de todo.
La regla principal: ¿cuándo está exento de IVA el alquiler turístico?
Si alquilas tu vivienda a turistas, pero no ofreces servicios propios de un hotel, el arrendamiento está exento de IVA. Esto significa que:
- No tienes que añadir IVA en el precio que cobras al huésped.
- No estás obligado a presentar el modelo 303 (declaración trimestral de IVA) ni el modelo 390 (resumen anual), salvo que tengas otras actividades que sí lleven IVA.
- Los ingresos tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario.
Esto aplica cuando el propietario simplemente pone la vivienda a disposición del arrendatario, con una limpieza inicial y final, y nada más. El huésped entra, se va y no hay nadie del otro lado prestando servicios durante la estancia.
¿Cuándo sí se aplica IVA al alquiler turístico?
El IVA entra en juego cuando el propietario o gestor presta servicios complementarios propios de la industria hotelera.
La consulta vinculante V0261-25 de la Dirección General de Tributos, de 6 de marzo de 2025, aclaró que solo se consideran servicios hoteleros aquellos prestados de forma periódica durante la estancia, como:
- Limpieza del inmueble durante la estancia del huésped (no solo al inicio o al final).
- Cambio periódico de ropa de cama y toallas.
- Servicio de recepción con atención permanente.
- Lavandería.
- Custodia de equipaje.
- Servicios de restauración o desayuno.
Si ofreces alguno de estos servicios de forma regular mientras el huésped está alojado, tu actividad deja de estar exenta y pasa a estar sujeta al IVA al tipo reducido del 10 %, según el artículo 91.Uno.2.2.º de la Ley del IVA.
Tabla resumen: ¿qué IVA aplica según el tipo de alquiler turístico?
| Modalidad | ¿Servicios hoteleros? | IVA aplicable | Declaración |
|---|---|---|---|
| Vivienda sin servicios adicionales | No | Exento | Sin modelo 303 ni 390 |
| Vivienda con limpieza periódica, cambio de sábanas, recepción… | Sí | 10 % | Modelo 303 trimestral + modelo 390 anual |
| Cesión a empresa gestora turística | No aplica | 21 %(intermediación) | Modelo 303 trimestral + modelo 390 anual |
El caso especial: cuando cedes tu vivienda a una empresa gestora
Muchos propietarios de Zafra y la comarca no gestionan directamente su vivienda turística, sino que la ceden a una empresa especializada para que la explote. Este escenario tiene un tratamiento fiscal diferente.
La Dirección General de Tributos aclaró en la Consulta Vinculante V2567-24 de 11 de diciembre de 2024 que los servicios de gestión de alquiler de viviendas turísticas prestados por empresas que actúan como intermediarias tributarán al 21 % de IVA.
Esto es así porque no se trata de un arrendamiento de vivienda, sino de una prestación de servicios de intermediación inmobiliaria, que está sujeta al tipo general.
Si eres el propietario y cedes la vivienda a una de estas empresas, la factura que te emitan por su gestión llevará ese 21 % de IVA. Tu situación concreta dependerá de si tú también facturas con IVA a la empresa o si el arrendamiento queda exento.
Esto es exactamente el tipo de situación en la que conviene consultarlo con una asesoría fiscal en Zafra antes de firmar ningún contrato con una empresa gestora.
Obligaciones fiscales si tu alquiler turístico sí lleva IVA
Si tu alquiler turístico está sujeto al 10 % de IVA porque prestas servicios hoteleros, tienes que cumplir con las siguientes obligaciones ante la Agencia Tributaria:
1. Alta en el censo de Hacienda (modelos 036 o 037)
Antes de empezar a operar, debes comunicar a Hacienda el inicio de tu actividad. Se hace a través del modelo 036 (empresas y situaciones más complejas) o el modelo 037 (simplificado, para personas físicas con actividades sencillas).
2. Alta en el Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE)
El epígrafe que corresponde al alquiler turístico con servicios complementarios es el Grupo 685: Alojamientos turísticos extrahoteleros. Las personas físicas están exentas del pago del IAE, pero deben cumplir con las obligaciones censales.
3. Emitir facturas con IVA
Por cada alojamiento vendido, debes emitir una factura que incluya el desglose del 10 % de IVA. Esto es así tanto si el cliente reserva directamente como a través de plataformas como Airbnb o Booking.
4. Presentar el modelo 303 cada trimestre
El modelo 303 es la declaración trimestral del IVA. En él liquidas la diferencia entre el IVA que has cobrado (IVA repercutido) y el IVA que has pagado en tus gastos (IVA soportado deducible). Los plazos son:
- 1.er trimestre: del 1 al 20 de abril.
- 2.º trimestre: del 1 al 20 de julio.
- 3.er trimestre: del 1 al 20 de octubre.
- 4.º trimestre: del 1 al 30 de enero del año siguiente.
5. Presentar el modelo 390 al final del año
El modelo 390 es el resumen anual del IVA. Es una declaración informativa (no implica pago), pero es obligatoria si has presentado el modelo 303 durante el año. Se presenta en enero del año siguiente.
6. Tributar en el IRPF como actividad económica
Si prestas servicios hoteleros, los ingresos del alquiler turístico dejan de ser rendimientos del capital inmobiliario y pasan a considerarse rendimientos de actividades económicas.
Esto tiene implicaciones en tu declaración de la renta: puedes estar obligado a presentar el modelo 130 (pago fraccionado del IRPF) cada trimestre.
Si quieres entender mejor qué supone todo esto para tu declaración de la renta, te recomendamos que leas nuestro artículo sobre cuándo estás obligado a hacer la declaración de la renta.
Lo que Hacienda considera “servicio hotelero”: los matices que importan
Uno de los errores más frecuentes que vemos en nuestra asesoría en Zafra es el de propietarios que incluyen ciertos servicios sin saber que eso cambia toda su situación fiscal.
La clave está en la periodicidad durante la estancia. La DGT ha aclarado de forma reiterada que:
- Una limpieza al inicio y al final de cada estancia no convierte el alquiler en un servicio hotelero. No llevaría IVA.
- Una limpieza dos veces por semana mientras el huésped está alojado sí lo convierte. Llevaría IVA al 10 %.
- Poner a disposición del huésped un kit de bienvenida con amenities no es servicio hotelero.
- Tener una persona disponible las 24 horas para atender al huésped (recepción) sí es servicio hotelero.
El matiz es importante, y la diferencia entre un modelo fiscal y otro puede ser significativa en términos de obligaciones, papeleo y coste fiscal.
¿Qué cambia con la Directiva europea 2025/516?
Este es el punto que más preguntas genera en este momento. En marzo de 2025, la Unión Europea aprobó la Directiva (UE) 2025/516 del Consejo, que modifica las normas del IVA en la era digital y tiene implicaciones directas para los alquileres turísticos de corta duración.
Lo más relevante de esta directiva para los propietarios
A partir del 1 de julio de 2028, cuando España la haya transpuesto al ordenamiento nacional, los alquileres de corta duración (estancias de hasta 30 noches) estarán sujetos a IVA, aunque no se ofrezcan servicios hoteleros.
Es decir, la distinción actual entre “con servicios” y “sin servicios” desaparecerá para este tipo de arrendamientos.
Además, la directiva establece que plataformas como Airbnb y Booking.com pasarán a ser las responsables de recaudar y remitir el IVA a las autoridades fiscales en determinadas circunstancias, actuando como sujetos pasivos del impuesto cuando el arrendador no lo sea.
¿Qué significa esto para ti ahora mismo?
Que de momento, en 2026 y 2027, sigue aplicando el régimen actual: exento si no hay servicios hoteleros, IVA al 10 % si los hay.
Pero que conviene estar informado de lo que se avecina y planificar con tiempo si tienes varias propiedades o si el alquiler turístico es una parte importante de tus ingresos.
Alquiler turístico e IRPF: no olvides declarar los ingresos
El IVA es un impuesto que gestionas con el huésped (o con Hacienda si estás sujeto a él). Pero independientemente de si tu alquiler lleva IVA o no, los ingresos que obtienes por alquilar tu vivienda a turistas siempre tributan en el IRPF.
Cómo tributan depende de si prestas o no servicios hoteleros:
- Sin servicios hoteleros: los ingresos son rendimientos del capital inmobiliario. Se declaran en el apartado correspondiente de la declaración de la renta. No se puede aplicar la reducción del 60 % que sí existe para el alquiler de vivienda habitual.
- Con servicios hoteleros: los ingresos son rendimientos de actividades económicas. Tributan en estimación directa (normal o simplificada) y puedes deducir los gastos necesarios para la actividad.
En ambos casos, tienes obligación de declarar los ingresos, aunque no llegues a los límites generales de la renta. Si eres autónomo dado de alta, ya estás obligado sin importar la cuantía.
Registro único de alquiler turístico: otra obligación que no puedes ignorar
Desde el 1 de julio de 2025 es obligatorio disponer de un número de registro único para poder anunciar una vivienda turística en plataformas digitales.
Este registro surge del Real Decreto 1312/2024, que desarrolla el Reglamento europeo sobre transparencia en alquileres de corta duración.
Este número debe figurar de forma visible en todos los anuncios publicados en plataformas como Airbnb, Booking o Expedia. Las plataformas tienen la obligación de verificarlo y de retirar los anuncios que no lo incluyan.
No es una obligación fiscal en sentido estricto, pero su ausencia puede generar sanciones administrativas y problemas con la plataforma a través de la cual alquiles.
Preguntas frecuentes sobre el IVA en el alquiler turístico
¿Tengo que cobrar IVA si alquilo mi casa a través de Airbnb?
Depende de si ofreces servicios hoteleros durante la estancia. Si solo cedes la vivienda y el huésped se gestiona por su cuenta, estás exento de IVA. Si limpias periódicamente o cambias la ropa de cama mientras el huésped está alojado, sí aplica el 10 % de IVA.
¿Tengo que darme de alta como autónomo para alquilar mi piso a turistas?
Si no prestas servicios hoteleros y los ingresos son rendimientos del capital inmobiliario, no es necesario darse de alta en el RETA como autónomo. Sí debes cumplimentar el modelo 036 o 037 para el alta censal si estás sujeto a IVA.
¿Puedo deducir los gastos del piso en el IVA?
Solo si tu actividad está sujeta a IVA (es decir, si prestas servicios hoteleros). En ese caso, el IVA que pagas en los gastos relacionados con la actividad (mantenimiento, suministros, comisiones de plataformas, etc.) es IVA soportado y puede deducirse en el modelo 303. Si estás exento, no tienes derecho a deducir el IVA soportado.
¿Qué pasa si no he declarado los ingresos del alquiler turístico?
Hacienda tiene acceso a la información de las plataformas digitales a través del modelo 179, que las plataformas presentan con los datos de todos los arrendadores. Si no has declarado esos ingresos y Hacienda los detecta, puedes iniciar un procedimiento de comprobación y liquidar las cuotas no ingresadas, más intereses de demora y sanciones.
En Athané Hernández te ayudamos a tener esto bajo control
La fiscalidad del alquiler turístico parece sencilla en teoría, pero en la práctica está llena de matices que pueden suponer la distinción entre cumplir bien y recibir un requerimiento de Hacienda.
Si tienes una vivienda vacacional en Zafra, Los Santos de Maimona, Fuente del Maestre, Medina de las Torres o cualquier otro municipio de la comarca y no tienes claro cómo debes declarar tus ingresos o si tienes que cobrar IVA, podemos revisarlo contigo.
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